Узагальнення судової практики із земельних правовідносин

Добровеличківським районним судом Кіровоградської області на виконання листа Апеляційного суду Кіровоградської області проведено узагальнення судової практики розгляду спорів, що виникають із земельних правовідносин за період 2013 – 2014 роки.

Необхідно зазначити, що позови про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним чи розірвання договору оренди земельної ділянки, а також інші, пов’язані з ними позови є поширеними у судовій практиці. Звичайно, вирішення цієї категорії справ, як і будь-яких інших, може викликати певні труднощі, оскільки ці правовідносини регулюються як спеціальним законом, так і підзаконними нормативними актами, в яких встановлюються додаткові вимоги до таких договорів, які іноді є не зовсім узгодженими ЦК України як за юридичним змістом вживаних у них термінів, так і за закріпленими в них загальними принципами вчиненні правочинів та врегулювання договірних зобов’язань. Водночас існує і внутрішня неузгодженість окремих норм, що часто стає причиною конкуренції між ними, та, як наслідок – неоднакової практики їх застосування. Тому питання щодо визнання договорів оренди недійсними, неукладеними, розірвання договорів оренди тощо є доволі актуальним.

Відповідно до ч. 3 ст. 203 ЦК України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Тобто, волевиявлення учасника правочину має бути: 1) вільним (формуватися за відсутності тиску на психіку або особистість фізичної особи тощо, в умовах, за яких особа може належним чином оцінити ситуацію, визначити для себе мету правочину, отримати уявлення про його характеристику тощо); 2) таким, що відповідає внутрішній волі (намірам) суб’єктів правочину. Тому, у разі коли воля суб’єкта правочину формувалася не вільно і (або) не відповідала його волевиявленню, правочин визнається недійсним.

Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Тобто обов’язковою ознакою письмової форми є те, що сторони власноручно вчиняють підпис на відповідному документі при укладенні правочину.

Особливістю розгляду справ цієї категорії є те, що мають місце об’єктивні причини тривалого їх розгляду. У більшості випадків для належного розгляду справ щодо земельних спорів, необхідні спеціальні знання. Тому судом призначаються відповідні експертизи для встановлення тих чи інших обставин справи, що і призводить до тривалого судового їх розгляду.

Необхідно зазначити, що за 2013 – 2014 роки до Добровеличківського районного суду Кіровоградської області у більшості випадків звертаються фізичні особи – орендодавці про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним з підстав, що такі договори оренди не підписувались орендодавцем (власником землі), а іншими особами. Під час розгляду такої категорії справ, основним доказом у справі є результати проведення судово-почеркознавчої експертизи належності підпису у спірному договорі.

 У провадженні Добровеличківського районного суду Кіровоградської області перебувала цивільна справа №387/321/13-ц за позовом Особа1  до Особа 2 про визнання договору оренди землі недійсним. Свої позовні вимоги позивач мотивувала тим, що договір та акт приймання передачі землі вона не укладала та не підписувала, згоди на укладення договору  не надавала, у зв'язку з чим заявили клопотання про призначення по справі судової почеркознавчої експертизи.  Поскільки судом була призначена судово - почеркознавча експертиза, суд направив для виконання ухвали суду про проведення судово - почеркознавчої  експертизи без експериментальних зразків, зазначивши, що їх відібрати не має можливості.  Матеріали дослідження по цивільній справі повернуто без виконання.

            Таким чином суд прийшов до висновку, що позивачем не надано доказів, які б підтвердили що  підпис на спірному договорі не належить Особі1 і при укладенні вказаного правочину волевиявлення позивача не було вільним та не відповідало його внутрішній волі. Тому суд прийшов до висновку, що в задоволенні позову слід відмовити за необґрунтованістю.

В іншій справі, Апеляційним судом Кіровоградської області у справі №22ц/781/231/14  розглянуто апеляційну скаргу Особа3 на рішення Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 27.11.2013 за позовом Особа3 до Особа 4 про визнання договору оренди землі та додаткової угоди недійсними. Рішенням Апеляційного суду Кіровоградської області апеляційну скаргу Особи3 задоволено, а рішення Добровеличківського районного суду Кіровоградської області скасовано в частині відмови у задоволені позовних вимог. Підставою скасування рішення суду І інстанції слугувало те, що в частині вимоги про визнання недійсним договору оренди землі від 01 квітня 2005 року районний суд прийняв до уваги обставини, що згідно висновків судової почеркознавчої експертизи № 980 від 26 липня 2013 року та додаткової судової почеркознавчої експертизи № 1138 від 16 вересня 2013 року не представляється можливим встановити виконання досліджуваного підпису у договорі оренди землі від 1 квітня 2005 року укладеного між Особою3  та Особою 4, зареєстрованому у Добровеличківському ДП КРФ ЦДЗК 28 червня 2005 року за № 523. З таким висновком апеляційний суд не погодився, оскільки згідно висновку судово-почеркознавчої експертизи № 54 від 25 лютого 2014 року, проведеної за ухвалою апеляційного суду, підпис в зазначеному договорі оренди земельної ділянки виконаний не Особою3, а іншою особою.

Під час розгляду спорів про  недійсність  правочинів, потрібно також  розмежовувати  недійсні  та неукладені правочини,  тобто  такі,  в яких відсутні встановлені законодавством необхідні  умови для   їхнього  укладення  (наприклад,  відсутня  згода  щодо  всіх істотних умов,  передбачених законодавством;  не  передано  майно, якщо  відповідно до законодавства для укладення правочину потрібно його   передати;   не   затверджено   правочин    вищим    органом господарського товариства, якщо це передбачено в законі чи статуті товариства;  не здійснено державну реєстрацію  правочину  в  разі, коли законом ця обставина визначена як момент його вчинення).

У Постанові Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року за N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (далі постанова Пленуму ВСУ), зокрема у п.8 зазначено, що Вимога про  визнання  правочину  (договору)  неукладеним  не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та  інтересів, передбачених  законом.  Суди  мають  відмовляти  в  позові з такою вимогою.  У цьому разі можуть заявлятися лише вимоги,  передбачені главою 83 книги п'ятої ЦК України.

Тому Апеляційний суд Кіровоградської області у зазначеному рішенні звернув увагу на те,що ухвалене у справі рішення суду першої інстанції не відповідає вищезгаданим вимогам, оскільки  Постановою Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року за N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (далі постанова Пленуму ВСУ), зокрема п.8 визначено, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Вимога про визнання правочину (договору) неукладеним не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених законом. Суди мають відмовляти в позові з такою вимогою.

Разом з тим, суд апеляційної інстанції дійшов до висновку, що договір земельної ділянки укладений між сторонами є недійсним, так як підписаний не  позивачем, а іншою особою.

             Необхідно зазначити, що законодавство конкретизує, яка саме несплата орендної плати (така несплата є порушенням ст.24 Закону України «Про оренду землі») є підставою для розірвання договору. Пунктом «д» ст.141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування (у т.ч. оренди) земельною ділянкою є лише систематична несплата орендної плати, при визначенні поняття «систематичності» слід звертатися до ч.1 ст.782 ЦК України, яка надає право наймодавцеві відмовитися від договору найму, якщо наймач не вносить плату за три місяці «підряд».

У провадженні Добровеличківського районного суду Кіровоградської області перебувала цивільна справа №387/687/13-ц, позивач Особа5 звернулась до суду з позовною заявою до Особа6 про розірвання договору оренди землі.  Свої позовні вимоги позивач мотивувала тим, що відповідно до п.9 договору оренди земельної ділянки, за оренду належної позивачеві земельної ділянки  відповідач зобов'язався щорічно сплачувати Особі5 орендну плату в розмірі не менше 3 %  від грошової оцінки земельної ділянки, що на момент укладання договору становило 1323 гривні 82 копійки. Однак в порушення взятих на себе зобов'язань Особа6 в період з 2009 року по 2012 рік включно  ухилявся від виплати  позивачеві орендної плати  та відмовлявся внести зміни до договору  щодо збільшення  розміру орендної плати. Добровеличківський районний суд Кіровоградської області постановив рішення, яким відмовив у задоволені позовних вимог. Судом мотивовано, що враховуючи грошову оцінку належної позивачеві  земельної ділянки,  є підстави для висновку про те, що в період 2009 - 2012 років  позивач отримувала   орендну плату в розмірі не менше 3 % визначеної відповідно до законодавства  вартості земельної ділянки. Будь-яких доказів, які б спростували доводи представника відповідача стороною позивача не надано та не заявлено клопотань про їх витребування. Аналізуючи зібрані по справі докази та оцінюючи їх в сукупності, суд прийшов до висновку, що доводи сторони позивача  про невиконання відповідачем взятих на себе згідно договору зобов'язань  в частині своєчасної та повної виплати позивачеві  орендної плати  в розмірі не меншому аніж визначено діючим законодавством  не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні, а тому в задоволенні позову слід відмовити .

Підтримуючи рішення суду першої інстанції, Апеляційний суд Кіровоградської області звернув увагу на те, що апелянт не заперечуючи факту, що орендна плата була отримана у натуральній формі, вважає, що відповідач не сплатив їй орендну плату за 2009-2012 роки, оскільки договором оренди встановлена виключно грошова форма орендної плати. В свою чергу суд зазначив, пунктом 9  договору  визначена лише формула, за якою має вираховувалися розмір орендної плати. Форму орендної плати сторони обумовили додатком до договору, з якого вбачається, що кожного року форма орендної плати має погоджуватись між орендодавцем і орендарем. Так, виплата орендної плати у грошовій формі була погоджена сторонами у 2008 році. Відомостей щодо узгодження форми орендної плати у подальші роки немає. Проте, враховуючи, що позивачем не надано належних доказів ( заяв, скарг), які б могли свідчити про її незгоду одержувати орендну плату у натуральній формі,  це свідчить про те, що вона погодилась з пропозицією орендаря одержати орендну плату саме у натуральній формі. За таких обставин, виплата орендної плати у натуральній формі не суперечить ні умовам договору оренди, ні ст.22 Закону України «Про оренду землі». Також апеляційний суд зазначив, що        не є підставою для дострокового розірвання договору  і те, що  відповідач передав орендовану ним земельну ділянку ТОВ «СВК «Україна» на підставі договору від  17.11.2011 року, яке виплатило позивачці орендну плату у 2012 році. Така передача була здійснена за згодою орендодавця, про що свідчить підпис Особи5 на договорі, та була обумовлена, як пояснив відповідач, незручним для обробітку землі розташуванням земельної ділянки, яка складається з двох несуміжних частин, що видно із плану зовнішніх меж земельної ділянки у державному акті на право приватної власності на землю.

Враховуючи зазначене, апеляційний та Вищий спеціалізований суд України прийшли до висновку, що рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та цивільного процесуального права.

В іншій справі за № 387/249/13-ц, позивач Особа7 звернулась до суду з позовною заявою до Особа8 про припинення договору оренди землі шляхом розірвання. Свої позовні вимоги позивач мотивувала тим, що протягом 2010-2012 років орендар - відповідач  не виконував свої зобов’язання перед орендодавцем  щодо своєчасної та в повному обсязі виплати орендної плати згідно з умовами Договору оренди землі № 1142 від 29.03.2007 р. Позивач вважає, що орендар не виконує покладених на нього Договором та законом зобов’язань щодо виплати орендної плати протягом останніх трьох років, що спонукало  її звернутися до суду з відповідним позовом. Відповідач, заперечуючи проти позову надав суду відомості про отримання  орендної плати позивачем. Згідно висновками судової почеркознавчої експертизи від 26.12.2013 року підписи у розрахунковому касовому ордері, відомостях про видачу грошей та  натуроплати від імені позивача  виконані   іншою особою. Таким чином, суд першої інстанції прийшов до висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди через систематичну несплату орендної плати. А докази (показання свідків), на які посилається відповідач, в силу вимог ч. 2 ст. 59 ЦПК України  не можуть мати істотного значення для правильного вирішення справи. Відповідно позов  про припинення договору оренди землі шляхом розірвання, задоволено повністю. Ухвалою Апеляційного суду Кіровоградської області від 07.08.2013, апеляційну скаргу Особи8 відхилено, а рішення Добровеличківського районного суду Кіровоградської області залишено без змін.

Також Добровеличківським районним судом Кіровоградської області розглядалися судові справи щодо припинення договору оренди землі шляхом розірвання, в яких орендар припиняв використання земельної ділянки за цільовим призначенням та залучав до обробітку землі інших юридичних осіб без згоди орендодавця.

Відповідно до положень статей 24 та 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, а орендодавець має право вимагати від орендаря безпосереднього використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди землі та своєчасного й безпосереднього внесення орендної плати.

За змістом частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" правовим наслідком невиконання орендарем обов'язків користуватися орендованою земельною ділянкою та вносити орендну плату згідно з умовами договору оренди землі є припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

У провадженні Добровеличківського районного суду Кіровоградської області перебувала цивільна справа №387/389/13-ц за позовом Особа9  до Особа10 про  припинення договору оренди землі шляхом розірвання. Свої позовні вимоги позивач мотивував тим, що у серпні 2012 року йому стало відомо про факт передачі відповідачем (колишнім орендарем) належної позивачу земельної ділянки № 228 у суборенду , про що між відповідачем та суборендарем 17 листопада 2011 року укладено письмову угоду про передачу прав орендаря (далі - Угода), яка по суті є договором суборенди. Таким чином фактично у 2012 році відповідач не виконував своїх обов'язків, передбачених Договором оренди землі, а саме: не використовував земельну ділянку за цільовим призначенням, до дійсного часу не сплатив орендодавцю орендну плату за 2012 рік, чим також порушено норми ст.24 Закону України “Про оренду землі ”. Угода про передачу прав орендаря   позивачу не надавалася та ним не підписувалася. Про існування вказаного правочину, а також про те, що належна йому земельна ділянка  перебуває в користуванні у суборендаря   позивач дізнався лише у серпні 2012 року, коли звернувся до відповідача по питанню  виплати  орендної плати.

Судом з’ясовано, що довідкою Т. сільської ради Д. району К. області № 853 від 03.04.2013 року та  витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-3500109502013 від 03.04.2013 року підтверджено, що земельна ділянка належить позивачеві, а  на момент судового розгляду спору знаходилась в суборенді .  Разом з тим, доказів згоди  позивача про передачу належної позивачеві земельної ділянки суборендареві, сторонами не надано.

Відповідно до ч.1,5 ст. 8 Закону України “ Про оренду землі ” орендована земельна  ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни  цільового  призначення,  якщо  це передбачено  договором оренди або за письмовою згодою орендодавця.   Договір суборенди  земельної   ділянки   підлягає   державній реєстрації.

            Таким чином суд під час розгляду справи дійшов обґрунтованого висновку, що передача орендованої земельної ділянки орендарем у користування іншим особам без згоди на те орендодавця суперечить умовам договору оренди землі та є підставою для розірвання вказаного договору.  Тому суд задовольнив позовні вимоги .

 

Конституція України гарантує здійснення судочинства судами на засадах, визначених у частині третій статті 129 цієї Конституції, які забезпечують неупередженість здійснення правосуддя судом, законність та об’єктивність винесеного рішення тощо. Ці засади, як наголосив  Конституційний Суд України в абзаці першому підпункту 3.2 пункту 3 мотивувальної частини Рішення від 2 листопада 2011 року № 13-рп/2011, є конституційними гарантіями права кожного на судовий захист.

Спори, пов’язані із захистом права власності та інших речових прав, розглядаються судами відповідно до визначеної процесуальним законом юрисдикції.

Відповідно до частини першої статті 114 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України) позови, що виникають з приводу захисту права власності та інших речових прав на нерухоме майно пред’являються за місцем знаходження майна або основної його частини (виключна підсудність).

До позовів, що виникають з приводу нерухомого майна, належать зокрема, позови про визнання права на таке майно, про витребування майна із чужого незаконного володіння, про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном, не пов’язаних із позбавленням володіння, про встановлення сервітуту, виключення майна з-під арешту, визнання правочину недійсним (незалежно від заявлення вимоги про застосування наслідків недійсності правочину)тощо.

Правила виключної підсудності поширюються також на спори щодо майнових прав на незавершені будівництвом об’єкти нерухомості, об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення.  

Недотримання правил підсудності тягне за собою повернення заяви позивачеві, про що постановляється ухвала. Повернення позовної заяви не перешкоджає повторному зверненню із заявою до належного суду (пункт 4 частини третьої, частина п’ята статті 121 ЦПК України).

Якщо після відкриття провадження у справі і до початку судового розгляду (розгляду справи по суті – стаття 173 ЦПК України) виявиться, що заяву було прийнято з порушенням правил виключної підсудності, суд передає справу на розгляд належному суду незалежно від волевиявлення сторін (п. 2 ч.1 ст. 116 ЦПК України).

Необхідно також зазначити, що Конституційний Суд України виніс Рішення у справі № 10-рп/2010 за конституційним поданням Вищого адміністративного суду України щодо офіційного тлумачення положень частини першої статті 143 Конституції України, пунктів "а", "б", " в »,« г »ст. 12 Земельного кодексу України, пункту 1 частини першої ст. 7 Кодексу адміністративного судочинства України.

Конституційний Суд України вважає, що вирішення земельних спорів фізичних та юридичних осіб з органом місцевого самоврядування як суб'єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи правових актів індивідуальної дії), дій чи бездіяльності належить до юрисдикції адміністративних судів, крім публічно-правових суперечок, для яких законом встановлений інший порядок судового вирішення.

Але Рішення КСУ особливої ​​ясності не внесло, адже спір щодо оскарження актів органів державної влади, органів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування, на підставі яких виникли цивільні права та обов'язки (спір про право), не є публічно-правовим і розглядається за правилами ЦПК України.

Крім того необхідно зазначити, що критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є, по-перше, наявність у них спору про право цивільне (справи за позовами, що виникають із будь-яких правовідносин, крім випадків, коли розгляд таких справ проводиться за правилами іншого судочинства), по-друге, суб'єктний склад такого спору (однією зі сторін у спорі є, як правило, фізична особа).

 Згідно зі статтею 16 ЦПК України не допускається об'єднання в одне провадження вимог, які підлягають розгляду за правилами різних видів судочинства, якщо інше не встановлено законом, суд відкриває провадження у справі в частині вимог, які належать до цивільної юрисдикції, і відмовляє у відкритті провадження у справі щодо вимог, коли їх розгляд проводиться за правилами іншого виду судочинства. Разом із тим суд також має врахувати, що в порядку цивільного судочинства підлягають розгляду справи у разі, якщо однією зі сторін є фізична особа, а вимоги взаємопов'язані між собою і окремий їх розгляд неможливий.

За таких обставин, враховуючи ширину і різноманітність спектру земельних відносин, судам необхідно враховувати практику вищих органів судової влади, зокрема:

- Постанова Верхової Суду України № 7 від 16.04.2004 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ»;

- Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами, надане Вищим господарським судом України 01.01.2010;

- Постанова Вищого господарського суду «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» № 6 від 17.05.2011;

- Рішення Конституційного Суду України у справі № 10-рп/2010 від 01.04.2010.

При проведені узагальнення встановлено, що судді в цілому вірно застосовують матеріальні і процесуальні норми під час розгляду справ зазначеної категорії, хоча через малу кількість таких справ ще не напрацьована широка практика розгляду спорів, які виникають із земельних правовідносин.

            З метою недопущення  помилок та застосування неоднакової судової практики,  є необхідність у її вивченні, шляхом ознайомлення з правовими позиціями інших судів, особливо апеляційного суду Кіровоградської області, Вищого спеціалізованого суду України та Верховного Суду України.

 

Суддя Добровеличківського районного суду